北上深住宅租金连涨四个月，租赁市场从“普跌”转向“分化”
作者：孙梦凡
住宅租赁市场正出现修复“苗头”。
中指研究院最新数据显示，2026年上半年，全国重点50城住宅平均租金累计下跌0.56%，但跌幅较去年上半年收窄0.83个百分点。单看6月份，重点50城住宅平均租金为33.97元/平方米/月，环比上涨0.08%，同比下跌2.82%。
从前六个月租金趋势看，1～2月受春节假期影响，住房租赁市场表现平淡；3月，在“返工潮”推动下，租住需求集中释放，租金环比由跌转涨；4～5月需求释放趋于缓和，租金逐步回落；6月受“毕业季”需求拉动，租金再次环比转涨。
在上半年这轮波动修复行情中，上海、深圳、北京等8个城市租金累计上涨，比去年同期增加7个。与此同时，42个城市住宅租金累计下跌，温州、厦门等7个城市累计跌幅在2.0%以上，西安、南京等20个城市累计跌幅在1.0%～2.0%之间。
一线城市租金修复的信号最为明显。上半年，一线城市平均租金小幅上涨0.60%，结束了此前连续两年的调整态势；其中，截至6月，上海、深圳、北京已持续4个月环比上涨。二线、三四线城市住宅平均租金分别累计下跌1.20%、0.79%。
该研究院表示，当前重点城市住宅租金延续小幅下跌态势，但经历过去几年的价格调整，市场下行空间逐步收窄，叠加需求刚性与保租房租金“定锚”等因素，租金波动幅度明显放缓，住宅租赁市场正逐步从“普跌”走向“分化修复”。
此外6月起，随着全国高校毕业季拉开帷幕，租赁市场步入传统旺季窗口期。2026届高校毕业生规模达1270万人，再创历史新高，一线城市以及部分强二线城市，凭借完善的产业体系与充足的就业岗位，相关刚性租房需求有望集中释放。一线城市更是依托优质产业资源与年轻就业人口，租赁基本面得以率先企稳。
从租赁市场供应端看，各地保租房供应规模的变化，也会对市场价格有间接影响。
国信证券表示，“十四五”期间保租房硬性指标 650 万套，实际完成量 870 万套。由于保租房租金相对于市场租金往往有20%到30%的折价，对市场租金必然造成压制。而根据“十五五”相关规划，保租房并无硬性指标，供给端压制减弱，带来租金的改善。
中指研究院也称，从2026各地公布的年度计划来看，保租房筹集目标普遍有所降低。随着“十四五”保租房筹建目标基本完成，各地保租房的筹集重心已从规模扩张转向精准保障，更加注重结构性优化与质量提升。
譬如，广州将目标从2025年的筹建10万套保租房，调整为2026年筹建保障性住房3万套；上海将保租房筹建目标从2025年的7万套大幅下调至1.2万套；武汉、郑州、重庆也将目标从5.4、3.8、2.4万套分别下调至4.0、0.5、1.2万套，下降超1万套。
总体来看，“十五五”时期，保租房工作的重心已从“扩增量”转向“优存量、提质量”，更加强化供需精准匹配、存量盘活及规范发展。各地的“十五五”相关规划，也普遍强调以需定建、积极盘活闲置资源、面向特定群体提供分层次精准保障等。
从住房租赁需求端看，克而瑞长租表示，2025年核心15城新增常住人口规模约98万人，呈现整体扩容、局部调整的格局。四个一线城市及成都、重庆、武汉、苏州等流动人口规模超400万人，人口虹吸效应显现，正成为区域性的租赁需求新增长极。
业内表示，2026年是“十五五”规划开局之年，住房租赁市场正从过去以规模扩张为主，转向以质量提升和规范运行为核心的新阶段。中央及地方政府持续出台政策，正从供给与需求两端协同发力，切实降低新市民、青年人才等重点群体的租住负担。
