楼市供给侧改革见效，两大核心城市新房库存不足1年
作者：孙梦凡
在楼市“去库存”进程中，城市间的分化行情正在显现。
机构最新数据显示，截至上半年末，重点30个城市商品住宅的狭义库存去化周期为23.9个月，其中杭州、合肥不足1年，长沙、宁波、成都、长春、上海、天津不足20个月。
狭义库存指“已批准预售的未售商品住宅面积”，若去化周期不足1年，意味着在不考虑新增供应的情况下，现存待售商品住宅一年能卖完，部分城市的新房库存正率先走向合理区间。
新房去化周期不一
新房去化周期指在当前销售速度下，库存新房销售完所需的时间，可衡量市场供求的健康程度。
如果去化周期低于6个月，被业内视为库存紧张的状态；去化周期大于18个月，市场则处于“供过于求”的状态；在这区间内，最合理的去化周期没有单一标准，一般6至12个月被视为健康状态。
当前，不同城市的新房去化周期不一，且分化较为显著。
据普睿数智数据，截至2026年6月30日，重点30个城市狭义库存去化周期为23.9个月，计算方法为“已批准预售的未售商品住宅面积”/“近12个月月均去化面积”。
其中，杭州、合肥去化周期不足1年，长沙、宁波、成都、长春、上海、天津不足20个月。如果不考虑新项目供应入市，这些城市的未售新房1到2年左右能卖完。
如果按“近6个月月均去化面积”计算，杭州、合肥、上海、天津的去化周期将在“12个月月均”基础上进一步降低，显示出当地市场近半年表现较好、去化速度加快。
以去化周期不足一年的合肥为例，克而瑞安徽区域报告显示，上半年合肥商品住宅市场处于去库存通道，截至2026年6月，去化周期(按6个月计算)收窄至10.6个月，去化压力改善。
分区域看，合肥内部分化显著，蜀山区近6月去化周期在23.8个月左右；庐阳区16.0个月、滨湖区17.8个月，存在一定累积压力；经开区去化周期5.5个月，为主城最通畅区域之一。
究其原因，供给端严控增量，是推动去化周期下降的主要原因。数据显示，合肥的居住用地供应已连续四年下调，2026年居住用地计划供应规模仅200公顷，较2022年峰值下降72.7%。商品住宅供应也持续缩减，2021到2025年供应面积从499.7万平方米降至192.7万平方米。
“合肥市当前的‘低库存’状况，在一定程度上反映的是主动收缩供给的结果，不宜直接解读为市场供不应求。”克而瑞地产研究表示。
杭州方面，中指研究院指数研究部总经理曹晶晶称，按近12个月月均销售面积计算，杭州新房短期库存出清周期为8.8个月，主要源于需求韧性与供应节奏相对匹配。在需求端，杭州数字经济、人工智能等先导产业集聚效应持续释放，对高素质人才形成较强吸引力，住房增量需求有坚实支撑；同时，杭州住房产品创新较为活跃，“好房子”建设推进较快，结构性热销对整体去化形成一定拉动。
在曹晶晶看来，判断一个城市的新房供需是否真正趋于均衡，还需结合库存绝对量、供应结构等维度综合观察。当前部分城市的较低出清周期，更多反映的是核心区域优质项目的结构性偏紧，而非全市域库存的全面出清。若后续土地供应和新批预售接续不足，有效供给可能出现缺口，成交量或因优质项目减少而有所回落，出清周期指标或将回升。
楼市去库存仍需发力
当前，楼市“去库存”确实已开始显现成效。
据国家统计局数据，2026年5月末，全国商品房待售面积为7.72亿平方米，同比下降0.4%，已连续3个月同比下降。其中，待售3年以下面积5.72亿平方米，下降2.8%，降幅大于总量。
曹晶晶告诉第一财经，今年3月以来，全国商品房待售面积结束了自2021年7月以来的持续增加态势，供给端“控增量、去库存”的效果正在逐步兑现。此外，2022年以来，住宅新开工面积持续小于销售面积，今年1～5月依然保持此趋势，推动楼市库存规模逐步回落。
克而瑞方面也称，2022年至今，地产新开工面积已连续4年多低于新房销售规模。新开工的收缩，有助于减轻市场供给压力。在这背后，地方政府正通过减少新增住宅用地出让、推进城市更新与收储等方式主动压降供应，房企投资意愿也较为低迷，间接推动了供求关系向去库存进展。
易居研究院表示，随着市场深度调整，过去“房子太多”、“库存积压”等情况正在好转，库存总量扩大的势头得到有效遏制。虽然当前库存规模仍处于历史高位，但存量房源正在被逐步消化。此外，当前新供项目数量较少，且更多偏向“好房子”项目，有助于市场加快消化。
不过，当前楼市的去库存进展，大多是靠“控供给”带来的被动消化，并非市场销售速度大幅提升。尤其是部分三四线城市新房市场销售速度放缓，去化周期仍处于高位。
克而瑞数据显示，截至2026年6月末，50个典型城市商品住宅去化周期仍处于26.1个月的高位区间。其中，一线城市去化周期25.3个月，二线城市24.4个月，三四线城市达到31.6个月。
“整体来看，三四线城市去化周期的普遍高位，与市场需求疲软、成交活跃度不足密切相关，未来去库存仍是这些城市面临的长期挑战。”该机构称。
除了去化周期普遍较长的三四线城市，部分核心城市的内部市场也在分化，难卖的多为“老库存”。
以天津为例，普瑞数智天津报告显示，当地1038万平方米的新房存量中，有56.8%的库存属于“惰性库存”，即顺销状态下月均去化面积不足1000平方米以及近6个月无成交的项目。
该报告称，这意味着在现有已取证的房源中，有589万平方米的房源长期无法形成有效成交，包括早年规划的大盘、出险房企的楼盘，以及新规前产品力落后、竞争力不足、去化艰难的房源等。2023年及以前入市的项目，是拉低整体去化效率、拉长去化周期的主要原因。
易居研究院也表示，土地市场从供给端缩量，客观上减少了潜在的库存空间。但也要看到，当前许多城市仍面临一二手房尚未完全联动的局面，二手房交易的高峰并未对新房形成较为明显的转化效应。后续仍需进一步挖掘潜在需求，增强新房的购买力，更好推动新房销售和去库存。
曹晶晶认为，当前房地产市场尚处调整过程中，仍需供需两端协同施策。供给端应结合城市实际销售情况，合理把控宅地出让节奏，同时加快存量商品房和闲置土地盘活利用；需求端应持续优化交易环境和信贷支持，打通住房置换链条，推动真实居住需求有序释放，促进市场供需关系逐步改善。
